谈起深圳房价，大家的印象总是涨涨涨，但对于很多商务公寓来说，却并非如此。

“我在2016年花了将近145万买了一套商务公寓，现在满打满算卖出去的话，也就赚了不到10万。”王林在罗湖区园岭买了一套商务公寓，现在的价格让她感到有些“无奈”，“同一小区也有普通住宅，现在的价格已经涨至接近每平方米9万元，但商务公寓还有不到每平方米5万元的房源。要是2016年买了普通住宅，即使还是在罗湖区，至少也翻倍了。”

王林的遭遇在深圳并不算个别现象，多数购买商务公寓的投资者都有这么一个感觉：价格涨幅远远跟不上普通住宅，即使价格涨了，但由于交易税费较高等“硬伤”，也不并好转手套现。

商务公寓的“打折潮”

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（深圳罗湖一处商务公寓的广告）

最近一段时间，新房俨然成为深圳楼市的主角，许多一二手房价格倒挂的新盘更是上演了“打新潮”。与此形成鲜明对比的是，许多商务公寓却掀起“打折潮”。

“在19日之前买的话还可以打92折，最近成交很多所以开发商准备收回折扣了，资质好的客户还可以延长贷款时长，最高可以做到跟住宅一样贷款30年。”在罗湖布心片区一处开售已久的商务公寓项目处，销售人员不停跟记者推销，“还有水贝的新商务公寓，现在首付50万起可以买两房，意思就是先交一部分首付，剩下部分可以分月交。”

（商务公寓打出首付分期的广告）

记者致电在深圳南山、宝安、龙岗和光明等区的商务公寓项目发现，多数项目都提供了优惠折扣和特价房源，例如7天内准时签约9.8折，一次性付款再折上折等。此外，由于这些商务公寓给予销售人员的返点佣金特别高，还有不少房产中介站在路上推销。记者梳理发现，打折、首付分期、延长贷款时长成为商务公寓项目主打的推销手段。此外，现在许多商务公寓已经“住宅化”，通燃气甚至还可以“民水民电”。

“一般的商务公寓很难出现日光的现象，有些盘甚至卖了一两年还在卖。”多位房产中介人士如是说。深圳中原研究中心的数据显示，上周深圳新房住宅共成交1279套，二手住宅成交1391套，一手商业成交366套，二手商业仅成交77套。

不过，或许是在折扣等大力推销之下，记者在福田八卦岭和罗湖笋岗片区的多处商务公寓项目发现，小面积段的商务公寓已经售罄。此外，有房企营销部负责人告诉记者，由于年底将近，公司将继续加大力度促销商务公寓。

根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。

政策调整不断

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此前，深圳市住房和建设局官网公示了2020年深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况（1-9月）。数据显示，截至今年9月深圳商品住宅在售项目库存为32303套，商务公寓在售项目库存为21414套。截至2020年9月，本年内深圳计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源面积为300.78万平方米，其中商务公寓53.11万平方米，约8972套。

近两年来，深圳商务公寓市场的政策调整不断。2018年，深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。不过，就在去年年底，深圳取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。2018年7月，深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

今年，深圳再出招，宣布在深圳全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房。在许多市场人士看来，此举让现在存量商务公寓变成“稀缺品”，减少商务公寓而增加居住性质用地，可以合理有效提升土地利用率。

深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示，商务公寓的流转税费和限售政策影响很大，而且上一轮楼市上涨对商务公寓市场也形成推涨，导致原本首付比例很大的商务公寓不占优势，投资成本增加了不少。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳市场上的商务公寓项目，在其品质、户型甚至地段上均存在差异，因此项目与项目之间本来就是良莠不齐，再加上公寓不带学位，交易与持有成本又比普通住宅高，因此普通家庭不会弃住宅而购买公寓，购买公寓的更多是投资客户，但投资客户群体相对较小，目前深圳市场上公寓的存量较大，所以项目的去化率只能靠自身的实力去提高。随着住宅供应量的增加，日后商务公寓市场的成交依然会出现分化，项目本身优势并不突出的，成交活跃度就会低很多。

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